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招商蛇口:前海蛇口片区规划出台,丰厚价值加速变现!
--   新闻来源:兴业证券   作者:阎常铭,陈永   时间: 2017-07-17 10:34:21   --
[ 附件:招商蛇口:前海蛇口片区规划出台,丰厚价值加速变现!.pdf ]
 

事件: 7月13日,深圳市规划和国土资源委员会公示了《中国(广东)自由贸易试验区深圳前海蛇口片区综合规划》(草案)。 点评: 前海蛇口自贸区规划草案出台,公司资源和能力将加速变现。深圳市推出前海蛇口片区综合规划草案,标志着自贸区开发开始提速。此次规划范围包含四大片区:前海、大小南山、蛇口、蛇口南及赤湾片区,包括了海蛇口片区28.2平方公里以及前海蛇口之间的片区,共计37.9平方公里。规划期限分三个时段:近期2017-2020年,中期2021-2023年,远期2024-2030年。规划定位为:依托港澳、服务内地、面向世界的粤港澳深度合作示范区和城市新中心、一带一路战略支点,形成 “两带一港七版块”的总体布局。规划目标为:要素自由流通的全球开放之城、深港共建的国际创新之城、滨海宜人的绿色人文之城。我们认为此次规划意义重大,它绘制了前海蛇口片区未来十几年的宏伟蓝图,前海蛇口片区乃至整个大湾区的建设都将提速。对于招商蛇口而言,意义更不言而喻,此次规划将加速公司资源和能力的变现: 第一,资源的加速变现:公司丰富的土地资源将加快开发。截止2016年底,公司在前海片区、蛇口片区、太子湾片区的土地储备占地面积共计510.73万平方米。其中已取得权属证书的占比为 63%;已经开发建设的土地占比为40%。公司在蛇口自贸区的土地资源包含在此次规划内,增值空间巨大,规划出台明确了开发思路,存量价值将逐步兑现。 第二、能力的加速变现:公司“蛇口模式”将在自贸区建设中大放异彩。公司的蛇口模式精髓在于“政企合作、长期开发、持续运营”,并通过这一模式形成了一个包含着城市运营、产业服务、园区租售、产业投资和一级开发、基础设施等内容的超级平台。此次规划确立了五项规划策略,包括建设两湾一山生态格局、建设国际化风情海湾、构建优质服务体系、构建高效便捷交通和创建绿色智慧城市等。公司将凭借其“蛇口模式”实现这五大战略,形成能力和模式的变现。 上半年销售大幅增长,市占率加快提升。上半年,公司累计实现销售面积288.4万平方米,同比增加41.83%;累计实现销售金额536.95亿元,同比大幅增长74.07%,上半年已完成全年销售目标的53.6%,公司年内将大概率完成千亿销售目标。行业集中度进一步提升,公司凭借丰厚的资源禀赋优势和优异的综合开发能力,将不断夯实龙头地位。 投资建议: 前海蛇口自贸区规划草案出台,公司资源和能力将加速变现。招商蛇口在核心一二线城市,特别是前海蛇口自贸区内土地储备丰厚,未来成长空间广阔。我们测算公司每股RNAV 25.5元,当前股价较RNAV大幅折价,估值具有较好安全边际。预计公司2017-2018年EPS分别为1.42和1.50元,对应PE分别为14.4、13.6倍,维持“买入”评级。 风险提示:货币政策大幅收紧。

 
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